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广东有序推进城镇老旧小区改造 试点城市通过“共建共治”,积极先行探索经验

来源:南方日报 2020-09-15 06:33   http://www.kaoping.org/

改造后的广州市越秀区旧南海县社区。广州市住房和城乡建设局供图

改造前的广州市越秀区旧南海县社区。

城镇老旧小区改造是重要的民生、民心工程,事关群众生活品质和城市高质量发展。据初步摸查,全省城镇老旧小区共9774个,涉及约264万户。2019年,全省开工改造城镇老旧小区307个,涉及16.3万户。2020年,有10个市的345个城镇老旧小区,纳入中央补助支持城镇老旧小区计划任务,涉及18.26万户,其他各市也在结合实际大力推进改造。

今年1月至8月,全省纳入2020年中央补助支持城镇老旧小区的已改造51个,涉及4.4万户,正在开展改造289个,涉及14.5万户,按户数统计开工率为70.2%。

由于城镇老旧小区改造工程量大,涉及范围广,实施难度大,如何有序推进?广州、佛山、江门和梅州作为全省城镇老旧小区改造试点,积极探索先行示范经验。

统筹全局

完善顶层设计保障工程推进

城镇老旧小区改造是一项复杂的系统工程,千头万绪,需要科学合理地谋划和组织部署。

广州成立城市更新工作领导小组,坚持完善机制、提升质量,明确多部门职责,协同推进城镇老旧小区改造,以建设国内一流的精品社区。

首先出台广州市城市更新办法、城镇老旧小区改造实施方案、三年行动计划等政策,明确城镇老旧小区改造内容和建设标准,通过建立完善工作机制,简化优化工作流程,形成政策体系,让城镇老旧小区改造有据可依。

同时强调“绣花功夫”,在全国率先编制设计指引、标准图集,加强全过程、全方位、全周期的建设监督指导。并且每半年组织专家对各区工作进行评估考核,评选精品工程、亮点工程。

并结合本地情况,强化成片、连片改造。以街区为单位,按“一区一策”原则分类打造(此区”意为片区),全市谋划了多个片区,结合环境整治、公共服务设施、文化保护与传承、业态提升等进行全要素提升。

佛山则在去年9月,印发改造计划,成立“共同缔造”行动领导小组,统筹、指导和协调城镇老旧小区改造工作。在此基础上,建立项目开展和推进机制,印发实施《“宜居佛山共同缔造”行动指南》《“一社一策”编制指引》《佛山市“宜居佛山共同缔造”电梯加装指导意见》《共同缔造工作流程》等配套文件。

并对照城镇老旧小区认定标准,开展全面细致摸底调查,形成本地区的城镇老旧小区基础数据库。再搭建“共同缔造”信息平台,规范城镇老旧小区改造范围,形成系统化基础数据、管理项目库。

江门也高规格推动改造,成立城市品质提升行动工作领导小组,建立政府主要领导亲自抓、分管领导具体抓、市级统筹的工作机制。在此基础上,将城镇老旧小区改造融入城市提质大框架内,提出建设“畅通小区、宜居小区、干净小区”,提升城镇老旧小区对外联通、对内循环能力,将城市环境的硬件提升和综合整治引进社区。

梅州则成立工作专班,建立完善协调联动机制。在2019年建立了各县(市、区)联系人制度,并发布《关于做好梅州市2020年老旧小区改造工作的函》及改造工作解读文件,帮助各县(市、区)系统理解和掌握城镇老旧小区各项政策。同时,设立城镇老旧小区改造工作专班,形成统一协调管理体系,让各项改造工作顺畅推进。

共同缔造

探索社区多方参与共治

城镇老旧小区改造涉及利益复杂,如何协调推进?在试点实施过程中,党建引领多方参与共治成为广东探索出的破题思路。

广州探索构建“区—街—社区—网格—楼宇”五级党组织网络,健全党建引领的多元化治理方式,如在天河区德欣社区改造中,社区以“社区党总支部+助理网格员+兼职网格员”组织架构为抓手,搭建起社区党群服务平台,推动社区改造。

同时以“共同缔造”赋能社区改造,在荔湾区泮塘五约、越秀区盐运西等小区,成立了“共同缔造”工作坊,开展“社区事大师做”“社区事街坊做”活动,组织社区设计师、工程师、志愿者和居民共同参与城镇老旧小区改造,为社区改造集思广益、出谋划策,实现美好家园“共同缔造”。

社区改造也为广州提升社区治理能力带来机遇,在海珠区兰蕙园项目中,成立“建设管理委员会”,制定工作规则、议事机制、实施流程等,评审改造方案,监督改造过程。居委会、政府部门、设计师、物业公司、居民代表等组建临时协调组织,不断提升居民参与社区治理的意识和能力。

在梅州市,党建也成为引领推动改造工作的利器,通过发挥党员“八带头”,将小区改造向“共同缔造”延伸。特别是在城镇老旧小区改造遇到阻力时,党员带头提改造建议,在日常走家串门中收集居民意见,引导居民充分表达需求,并带头做群众工作、参与改造、监管施工、参与小区管理等。

梅县区县属宿舍改造中,小区党支部召集党员、居民代表召开座谈会,听取居民代表意见,共同探讨解决方案。同时,利用晚上6点半闲暇时段上门征求业主意见,并召开业主委员会议充分听取意见。小区党支部还以张贴海报、座谈会形式告知业主改造事宜,激发业主参与积极性。切实形成党员引领带动、居民广泛参与的局面,促使城镇老旧小区的治理从“靠政府管”向“自治共管”转变,形成以城镇老旧小区改造工作“共同缔造”的建设模式。

江门市也通过基层党建,完善社区治理“共同缔造”格局。新会区北门社区打造“1+2+3+N”区域化党建工作模式,建设“党员群众服务一条街”,编织网格联管、网络联办两张网,听取居民改造意愿,联合“N个组织”统筹整合资源,合力推动城镇老旧小区改造。

加速推进

优化流程分类有序推进改造

城镇老旧小区改造过程中,如何提高效率,让群众早日享受成果?

佛山优化项目审批流程,改造方案经居民同意后,各区“共同缔造”行动领导小组成员单位进行联合审查,依据改造方案及联合审查意见,直接办理城镇老旧小区改造项目立项和用地规划许可手续。

其中明确,不涉及土地权属变化的城镇老旧小区改造项目,无需办理用地规划许可,可用已有用地手续等材料作为土地证明文件。对不增加建筑面积、不改变既有建筑功能和结构的城镇改造项目,无需办理建设工程规划许可,并将工程质量监督手续和施工许可证合并办理。实行项目建设单位告知承诺制的,不再进行施工图审查。

而涉及新增建设项目、改建和扩建增加建筑面积、改变建筑功能和结构的城镇老旧小区改造项目,则可合并或同步办理建设工程规划许可和施工许可,实行施工图联合审查。另外,各类城镇老旧小区改造项目由相关各方进行一次性联合验收。

梅州编制《梅州市城镇老旧小区改造工作流程指引》,简化项目审批办事流程。其中,重点简化用地预审和规划许可手续,提高审批效率,对于政府部门主导实施的未涉及增加建筑面积的改造整治项目,采用豁免清单形式,免办建设工程规划许可证,有效压缩建设周期和成本。而对需拆除重建的局部改造项目,则实行建设工程规划许可与人防工程行政许可并联审批,实施“一家牵头、一窗受理、并联审批、限时办结”的工作机制。

江门市则按“一区一策”“各取所需”的原则,通过精准施策提升效率。如蓬江区石湾社区(启明里)房屋建筑历史超百年,融合了传统岭南派风格和西方建筑特点,但区域整体基础设施欠账多,片区活力不足,其改造策略是政府前期投入改善基础设施,提升业态,活化片区,以公有物业为载体引入首批文旅产业,盘活闲置低效资源。

广州市也正探索创新实施模式,将改造分为全面改造、小微改造、混合改造三类,有针对性进行改造。如片区(社区)危破旧房相对集中、土地利用率低下、功能布局不合理、产业低端、公共服务配套设施缺失严重的小区等,实施全面改造,目前初步谋划了多个试点项目。

另外,多地也正通过各类方式筹集改造资金。佛山建立改造资金政府与居民及社会力量合理共担机制,在桂一社区改造中,引入中国建设银行股份有限公司佛山市分行和佛山市万科物业服务有限公司,建立多种合作模式,如业主通过建行“装修贷产品”获得房屋修缮资金,委托万科物业进行房屋出租,所获租金用于偿还装修贷费用。江门则充分利用民政、残联、文广旅体等部门的政策资源,如江海区富横社区利用体育公园补助资金建设体育设施,完善社区配套等。

城镇老旧小区改造数据

●广州

有817个城镇老旧小区列入改造计划,已完成431个,在建269个。其中已加装电梯5217台,改造老旧建筑3221万平方米(涉及2.8万栋建筑)。1月至8月,纳入2020年中央补助支持的已改造21个,涉及3.6万户,正在开展改造28个,涉及5.3万户。

●佛山

初步摸查有城镇老旧小区1116个,涉及约20万户、1.2万栋建筑、建筑面积1815万平方米。1月至8月,纳入2020年中央补助支持的已改造5个,涉及1600户,正在开展改造99个,涉及3.9万户。

●江门

初步摸查有城镇老旧小区约250个,涉及约22万户、1万栋建筑、建筑面积1800万平方米。1月至8月,纳入2020年中央补助支持的已改造11个,涉及6553户,正在开展改造18个,涉及2.5万户。

●梅州

初步摸查有城镇老旧小区1448个,涉及7.4万户、5513栋建筑、建筑面积923万平方米。1月至8月,纳入2020年中央补助支持的已改造1个,涉及207户,正在开展改造30个,涉及4210户。

撰文:张子俊岳建轩

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